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     随着房地产行业的快速发展,商品房由质量引起的纠纷不断。许多购房人由于对相关法律了解甚少,以至于在发现商品房质量问题后不知如何索赔;也有一些购房者,动辄就一般质量问题提出巨额索赔甚至要求退房,结果输了官司又赔钱。那么,怎样的质量问题才能够提出赔偿损失?怎样索赔才合理?

  1、最严重

  现象:房屋主体结构质量不合格

  对策:购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失

  这里的所谓主体结构质量不合格,是指房屋地基基础工程和主体结构工程不合格。“房屋地基基础工程和主体结构工程是建筑工程的基础和主体,如果一栋楼房在地基基础工程和主体结构方面出现质量问题,即使其他部分施工质量再好也难以保证整个楼房的质量和安全。”因此,《建筑法》第六十条第一款规定:“建筑物在合理使用寿命内,必须确保地基基础工程和主体结构质量。”

  解决方法:商品房在交付使用后,购房者如认为,主体结构质量不合格,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验,确属主体结构质量不合格的,购房人有权退房,给购房人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。“在这里必须提醒购房人注意,委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质。委托哪个机构来检测,买卖双方须经协商达成一致。如双方协商不成,应申请法院指定检测机构。否则,如果单方委托的检测机构得不到另一方的认可,则其检测结果便没有法律效力。”

  2、最轻微

  现象:保修范围内的一般质量问题

  对策:购房人有权要求出卖人承担修复责任

  所谓一般质量问题,是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题,包括屋顶、墙壁漏水、渗水问题,室内地坪空鼓、开裂、起沙问题,墙皮、面砖、油漆等饰面脱落问题,厕所、厨房、盥洗室、阳台地面泛水、积水、漏水问题,电线漏电、灯具坠落、管道堵塞、暖气不热问题等等。

  解决方法:根据相关规定,房屋交付使用后在保修期内出现一般的质量问题,在未严重影响正常居住使用的情况下,购房人有权要求出卖人修复,由此增加的费用,应当由出卖人承担。如果出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,购房人可自行或者委托他人修复,修复费用及修复期间造成的其他损失等,应由出卖人承担。

  3、中间态

  现象:因房屋质量严重影响正常居住使用的

  对策:购房人可以请求解除合同和赔偿损失

  这种情形,既不是明显的主体结构质量不合格,又不完全属于保修的一般质量问题,而是介于前面两种情形之间的第三种情形,“其中‘严重影响正常居住使用’如何理解和把握,法律没有作出具体规定,应该属于法官自由裁量的范畴。”他说道,“因此,在这种情况下购房人提出索赔请求时更要慎之又慎。”

  解决方法:在实际操作中,对于房屋质量是否属于“严重影响正常居住使用”的情况,司法实践中要通过实地勘察或鉴定进行综合评定。“主要有几方面的考查和认定。”邵律师指出,一是看房屋质量问题是否能够通过修复解决,如果通过修复能够解决,一般应要求出卖人承担修复责任,并可要求赔偿损失;确实无法修复再要求解除合同和赔偿损失。二是经修复后是否仍然存在威胁购房人人身、财产安全因素,如果该房屋经修复后仍然不能保证购房人的人身和财产安全,购房人就可以提出解除合同,并要求出卖人赔偿损失。三是经多次维修房屋仍然存在严重质量缺陷,无法正常使用,严重干扰和影响了购房人的生活,可提出解除合同和赔偿损失的请求,由法官根据实际情况予以裁决。

  最后,还要提醒广大购房者,除注意区分上述三种情形外,购房者要想索赔成功,还要注意保存和搜集上述相应的证据。

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