《经济观察报》：国庆之前，房师傅受托对旗胜家园236套房屋进行了团验。据了解，这是委托房屋最多的一次集体验房行为。这次验房规模较大、程序复杂，具体是如何沟通、协作并最后成功实现的？

房师傅总经理助理聂鹏飞（以下简称“聂”）：其实类似旗胜家园的集体团验活动，房师傅公司接过很多，拥有比较丰富的经验。早在2007年12月份时就承接过顺驰·蓝调公馆的160多套的团验项目，今年还陆续接到茂华璟都会、富力桃园、远洋一方、中湾国际等小区的集中团验，每个小区的团验套数都超过了100套。

        旗胜家园这次团验活动与上述商品房的团验项目有一些不同的是，他们刚开始收房的时请验房师验房的意识还不够强，请验房师验房的业主很少。但是随着“墙脆脆”事件的出现、曝光，D20收房的业主开始通过业主论坛、内部QQ群，以及线下聚会等形式自发研讨通过验房以防类似或其它质量事故等再次出现。

        先是该小区热心业主“秋思”（论坛版主）在收房前通过业主论坛和QQ群等工具，自发联络、组织成立业主维权小组，后来他们又派出八名业主代表一起到公司进行了实地考察，（据了解他们也同时考察了其他几家验房公司），并与公司就验房的数量、时间和相关的费用等事项进行了约定。

        公司应业主要求，于9月14日下午派出首批4组8名验房师为预约当天验房的业主提供验房服务，通过验房师全面、系统的查验，并用专门的仪器对所验房屋的阳台墙面和室内墙面的混凝土强度进行了专项检测，没有发现“墙脆脆”的问题，倒是查验出了其它不少问题。

        第一天请验房师验房的业主，通过验房了解了自己房屋的客观质量状况，并获得了验房师对存在的问题提出的针对性解决建议，对服务非常满意。他们通过业主论坛、QQ群等途径向邻居传递了有关信息，引起了更多的业主预约验房。

        第二天随着预约验房的业主数量的增多，公司采取了在该小区内设立现场临时办公区，由客服部主管亲任现场总指挥，每天派出10组以上验房师到现场服务，保证至少能完成35套的验房任务等措施，基本保障了团验活动的顺利进行和圆满结束。但是也有个别业主对房师傅不满意的，原因是验房师吃紧，服务不过来，没有及时享受到该项服务。

        结果最初约验房100多户，而我们实际验了236套，远远超过了原来约定的数量，这说明在服务的过程中得到了业主很大的认可，客户的口碑带动了房师傅业务的增量。现在验房师团队建设已经被我们放到了各项工作的首位，我们现在正在招聘验房师。

《经济观察报》：旗胜家园之前的阳台质量问题，很大程度吸引了大众对新建房屋质量问题的关注。旗胜家园之前的阳台质量问题，从专业验房的角度，属于什么程度的问题？从这次验房结果来看，并没有出现类似的情况，这次团验，旗胜家园的建筑质量，主要有哪些问题？请具体谈谈。

聂：从专业的角度看“墙脆脆”事件，属于严重的质量问题，或者是一个质量事故，存在一定的安全隐患。

        这次团验过程中，没有发现“墙脆脆”式的质量事故，但查出了不少其它方面的质量问题，简述如下——

u  入户门：

1、  门框内外周边未打密封胶

2、  门框固定孔未安装装饰盖

3、  猫眼、锁扣、门铃按钮未安装

4、  门面多出划痕、磕碰、变形、掉漆等

5、  门框周边密封胶破损、脱落

6、  门扇关闭后松动

7、  门扇关闭后部分合页侧缝隙较大

u  窗户：

1、  窗户内外周边密封胶多处开裂、粗糙

2、  纱窗变形；窗纱破损、安装松动

3、  窗扇推拉不畅、变形、破损、划痕

4、  窗户整体安装倾斜；密封不严

u  墙面：

1、  墙面局部空鼓、裂缝

2、  墙面局部平整度、垂直度超规范

3、  阳台有部分墙体强度不够

u  地面

1、  地面平整度超规范

2、  地面多出裂缝、空鼓

u  电气设备：

1、  插座插启不畅

2、  插座有缺零线现象

3、  局部面板安装不牢

4、  个别家插座漏电保护不能正常使用

u  厨房：

1、  燃气管及壁挂炉上下水管安装不牢

2、  下水管顶面阻火圈固定不牢且缺少固定点

3、  烟道吸风弱，通风不畅

4、  洗菜盆下水管无坡度

5、  壁挂炉排烟管穿玻璃处密封不严

6、  墙面拉毛不均、粗糙度不够

7、  顶面未抹灰

u  卫生间

1、  地漏锈蚀；地漏过低

2、  管道安装不牢

3、  地面有管道外露

4、  下水管顶面阻火圈固定不牢且缺少固定点

5、  墙面拉毛不均、粗糙度不够、强度不够

6、  顶面未抹灰

《经济观察报》：旗胜家园作为第一个两限房项目，引起了广泛关注。房师傅的业务中，也有诸多商品房项目的验房项目。从房师傅的业务来看，两限房和商品房在质量上、出现问题的环节上，各自有什么特点或区别？

聂：通过房师傅诸多的验房案例来看，不管是两限房，还是高档的商品房，或是普通商品房都或多或少，或大或小的存在一定的质量问题，实际交付的房屋都与国家相关规范规定的交房标准存在一定的差距。

         至于二者在质量上、出现问题的环节上并没有太多的区别，因为二者建设的前期和建设中的流程基本都是一样的，稍有区别的就是二者施工局部用材的略有不同，比如两限房的门窗质量明显就比商品房的门窗质量稍差一些，明显的区别是二者的性质、建设目的等方面的不同。

《经济观察报》：目前验出质量问题的房屋，一般是采取什么措施解决的？验房人要维护自己的权利，应该注意哪些事项？

聂：2008年1月1日起开始实施的“先验房，后交费”的收房新规，让业主的验房权利得到了制度方面的保证，所以目前业主在收房前大多是能够较为顺利的行使先验房的权利的。

         验房时一般都是在物业工程部人员陪同下，业主自己或委托的验房师进行验房，有的小区在验房时，销售人员以及施工方的人员也会陪同。所以在验房师验出来问题后，出具一份书面的验房咨询报告，上面会详细的列出房屋存在问题，以及问题的方位，并将这份报告交给业主。而陪同验房的物业人员会将验房报告上面提到的问题全部复印到其内部的整改（维修）单上面，再有开发商集中反馈给施工方，由施工方进行集中整改。

        我们在远洋一方、万科四季花城等小区验房时由物业和施工方陪同，我们边验房验出的问题，施工方表示完全认可，并现场安排专人进行即时整改。通过对验过房的业主的回访，房师傅查验出来的问题，都得到了90%以上的整改，业主比较满意。在这次旗胜家园验房的过程中，陪同验房的物业人员，态度也不错，他们都是将验出的问题完全记录到他们的验房单子上，交给让开发商由施工方进行整改。

        验房的业主要维护自己的权益，首先要对自己的房屋有一个全面、客观和准确的了解，这就需要业主自己或者请专业的验房师对房屋的客观状况进行全面而专业的查验，并将查验出的问题形成书面的文字，以便整改后进行复验时进行对比；还有就是对验出问题，业主情绪不要太激动，选择合适维权方式，以将房屋存在的问题解决在入住之前为根本目的。

《经济观察报》：房屋质量的典型问题主要有哪几类？这些质量问题导致的原因是什么？哪些与成本、资金相关，哪些与监管相关？请具体谈谈。

聂：建筑工程质量的形成主要分布在该项目的决策、设计、施工、验收这几个阶段之中，房屋质量问题也主要集中在这几个环节。

         导致这些质量问题的原因主要有五个方面：人、材料、机械设备、工艺方法和环境。

        人员方面是一个总的概括，主要包括：工程的决策者、指挥者、组织者，工程的操作者，以及对工程质量进行监督、检查、检测、验收人员；材料包括：原材料、半成品、构配件，建筑设备等；机械设备主要包括：设计设施、施工机具、检测设备等；施工工艺主要包括：施工工艺、施工方案、施工组织设计和工艺技术等；环境包括：工程的外部环境和内部环境等。

         由此可见，以上诸多环节和方面给质量控制与监管、成本及工期控制、人财物技的使用效率等带来难题和挑战。

        一般而言，材料、工期往往与成本控制及资金有关，人员的素质、施工工艺往往与质量控制及监管有关。

《经济观察报》：旗胜家园的房屋套数众多，在该社区，验房业务还会后继推进吗？

聂：由于现在的各个小区收房都是分批进行的，而且上次旗胜家园参加团验的业主对房师傅的服务都非常满意，再加上房师傅在业内的服务口碑、专业专注客观公正的服务态度、以及房师傅雄厚的专业服务团队，我们相信包括旗胜家园在内的小区，业主只要收房而自己又不太懂验房方面的知识的时候，房师傅的业务肯定会继续推进，而且还会越来越好。这也跟现在的房屋普遍存在质量问题的现状和业主的维权意识越来越强、越来越理性有关。

         验房师这一职业的产生就是源于市场的对验房专业技术咨询的需求，从企业角度来讲，房师傅会通过更加专业、优质的服务提升品牌知名度和美誉度，进而促进业务的提升；若从一个普通的社会公民来讲，房师傅真心的希望不管是经适房，还是商品房，相关责任方都能严格按照国家相关规范的要求进行施工，保证房屋的质量，让老百姓安居乐业。